建設会社を選ぶ

SELECT

食品工場を
設計するまでのポイント

建設会社を選ぶ際のよくある失敗事例としては、知り合いの建設会社や設計事務所に相談して基本計画を立てるも、正式見積を取ると予算が大幅にオーバーしている。また、なるべく価格を抑えてもらうも、衛生管理がしにくかったり、使い勝手が悪かったり、補修や改修でメンテナンス費用がやたらかかったりなど、知り合いに頼んだが故に強く文句を言えないということがあります。
さらに、食品工場は温度管理やウェットな環境など建物に負担がかかる条件であるため、必ず劣化していきメンテナンスが必要となります。メンテナンスは別の施工会社に任せ、建てるだけで終わってしまうような建設会社や、担当者がいなくなって過去の経緯がわからないなどトラブルにならないよう、長期的な視点に立ったパートナー選びが必要です。
三和建設は、建物そのものに留まらず「建物を通じてお客さまが求めている価値を提供する」ということをミッションにしています。お客さまの企業理念・ビジョンなどの上位概念に共感するまでヒアリング致しますので、ぜひご相談ください。

建設会社選定のポイント

POINT 01

目的に合った実績と地域性

POINT 02

類似食品工場の設計施工実績

POINT 03

法的理解と行政折衝・認証取得の経験

POINT 04

永いお付き合いができる企業姿勢

業者選定のポイント

POINTS FOR SELECTING A VENDOR

実績が多いだけではなく
目的に合った実績と地域性

どの建設会社も実績をホームページに掲載していますが、実際にどの部分の設計や施工を担ったのかまでは分からないことが多いです。
また工場建設は、1社単独で建設することはできず、必ず地場の協力会社のに施工協力を得ます。(設計は可能です。)依頼する会社から距離が離れている場合は、現場代理人がどなたになるのか、その建設会社の方々がどこまで携わるのか事前と確認する必要があります。また、そのエリア特有の自然条件を加味した仕様が提案できているか吟味しましょう。
実績が多いだけでなく目的に見合った実績や地域性があるか

類似食品工場の設計施工実績と
蓄積があるか

ポイント01に通じますが、単純に食品工場と言っても扱う商材によって専門性が全く異なるため、類似の施工実績があるか確認しましょう。 また、施工した年代によって法令や基準が変わっているため、なるべく直近の実績を入手するようにしましょう。
近しい業種での設計や施工の経験と蓄積があるか

工場はいろいろと制約が多いため、
建築基準法は当然として、行政との均衡、
各種認証取得などの経験があるか

工場を建てる場合、1級建築士の資格があればどんな建物も建てることができますが、住宅設計が得意な設計事務所は特殊な消火設備や、排水の環境基準、補助金のスキームなど専門知識がありません。このような場合、行政との折衝を自社で行う必要が出てきます。
当然、わからないことも多くやり取りに時間を取られたり、設計変更を余儀なくされるなど何かと手間がかかるため、専門知識を必要とする折衝の経験が豊かな建設会社を見つけるか、コンサルタントに依頼することをお勧めします。
工場はいろいろと制約が多いため、建築基準法は当然として、行政との均衡、各種認証取得などの経験があるか

永いお付き合いができる企業姿勢と
会社の経営状況

竣工後もメンテナンスや保証を行っていく中で、会社自体が無くなってしまうと保証も何もあったものではありません。建設業は他に比べて耐用年数の長い商品を扱っており、長期的な経営能力が求められており、業界内で経営能力を審査する経審という機関があります。
ここでの採点が一つの目安となっていますので、価格だけではなく会社自体の信頼性も検討しましょう。
また大企業や全国展開している会社では担当者がコロコロ変わったり、10年以上前のことは誰も知らないということもよくあるため、しっかりと記録を残す管理能力も必要となります。
実績が多いだけでなく目的に見合った実績や地域性があるか

どの発注形態が最適か?

どの発注形態が最適か?

WHICH ORDERING FORM IS BEST?

食品工場の建設においては、設計施工一貫方式がおすすめということは、食品工場を建てるSTEP1~3で説明しましたが、設計施工一貫の一番のメリットは、一貫した履行保証にあります。よくあるケースとして、例えば雨漏りが発生した場合、設計と施工のどちらに責任があるか。設計側は問題がない設計をしていると主張し、施工側は設計図通りに施工したと主張すると責任の所在がわからず、解決に時間を要します。仮に設計側に問題があったとしても修繕に時間を要しますし、設計側との契約で業務委託費用以上の損害金を支払えない場合は修繕費用が発生するかもしれません。設計施工一貫方式ではお願いした建設会社1社のみに修繕を依頼することで問題が解決できます。
とはいえ、懇意にしている建設会社や設計事務所を利用したいということもあるでしょう。その場合は、プロジェクトの傘下に入ってもらい、部分的に発注することが可能です。ただし、コストの融通が利かない場合や技術的に不十分な場合、建設会社の意向を優先すべきです。その他にも、設計施工一貫のメリットを紹介します。

設計施工一貫方式のメリット

メリット01

スケジュールの短縮

設計者・施工者が別々に存在する分離方式では、変更点など両社の調整を発注者である食品会社が都度行う必要があるが、設計施工一貫方式の場合、調整が不要となり無駄な時間を省ける。

メリット02

見積金額の早期確定

設計施工一貫方式の場合、設計しながら社内である程度発注の見込みが立つので、見積の精度も高くなっていくが、分離方式では設計が終了してから見積作成に取り掛かるため時間がかかり、施工者が決まっていない場合は更に時間がかかる。

メリット03

設計費のコスト削減

分離方式の場合、設計料+監理費用を払う方法が一般的だが、ある程度プロジェクトが進んだ段階で計画変更があった場合には追加で設計料を支払う必要があり、監理業務に対する経費も上乗せされることになる。設計施工一貫方式の場合は、監理業務は施工会社の検査工程に組み込むことができるのと、設計変更にも柔軟に対応ができる。

設計施工一貫方式のデメリット

1社に依頼することで、客観的な目線で確認しにくく、コスト競争が生まれない。

上限予算を決め、相見積りやコンペなどによってコスト競争は発生しているといえます。
部材の仕入れ値など発注タイミングで変化することもありますが、あくまで上限予算を守ってもらうことを優先しましょう。作る予定で作らなくなったものに対しては減額を要求できますし、図面と違うものがあった場合は、履行責任を追及すれば問題ありません。

どうしても納得がいかない場合は、CM方式といわれるコンストラクション・マネージャーと契約して、見積内容の正当性を追求することも可能です。ただし、CM会社に報酬を支払う必要があり、報酬が見積内容を精査した減額以上になる可能性があります。本来、正しく見積もりをしてくれる建設会社であれば不必要な費用となります。
分離方式の場合は、設計業務が終わった後で、入札をかけることができますが、その分期間がかかり、入札の結果最安値が予算内に収まっているとも限りません。設計会社は最新の資材価格や人件費を常に把握しているわけではないため、年々建材費や人件費の値上がりが起こっているような昨今では、予算を守った設計ができるとは限りません。

何度も設計をお願いしているお抱えの設計者がいる場合や、社内で十分な知見を有している場合は、分離方式のメリットが生かせますが、デメリットよりもメリットの方が明らかに多いため、設計施工一貫方式をお勧めします。
設計施工一貫方式のデメリット

どの建設会社に依頼するか?

Which construction company to ask?

工場建設ができる建設会社の種類を紹介します。

大手・準大手ゼネコン

(総合建設会社)

全国展開している会社、建設業の売上約上位30社。ここでは売上1,000億円以上をクラスを指す。研究開発部門、技術部門、設計部門をもち、建築以外に土木やインフラ工事などを手掛ける。

中小・地方ゼネコン

売上1,000億円以下、さまざまな建物を建てることができるが、ある程度対応できるエリアが限られたり、建物の種類や規模が制限される。

サブコン

特定の分野が得意な建設会社。主にゼネコンの下について、専門の工事を行います。特定の工事だけを担当するので1社だけで建物を建てることはありません。

エンジニアリング

工場の機械設備を開発、納品する会社。工場自体が設備と一体化しているような工場やプラントを得意とする。付帯した建物を建てることができる会社もあります。

ハウスメーカー

住宅専門の建設会社。規模の大小はあるが一戸建てやマンションが中心となるが、会社の規模によって建てれる建物の規模も変わってきます。商業施設などを建設する会社もあります。。

工務店

主に住宅を生業にする地域に根差した建設会社。実際に各種工事を行うので幅広く対応はできるが、大きい建物の場合はゼネコンなどと組んで仕事をする。

設計事務所

規模の大小はあるが、基本的に設計のみ。(設計図通りに建物が作られてるかの監理業務も含む)一級建築士であればどんな建物の設計も可能。

ゼネコン、設備エンジニアリング、設計事務所の違い

建設業以外の方からすると、設計図通りに建てれば、誰が作っても同じ建物が建つと思いがちですが、実は設計図とは別に施工図と呼ばれる工事用の詳細な図面があります。設計図は建物の形を表しており、間取りや寸法、ドアの規格や電源の数、構造計算といった情報が記載されています。

では、これで建物が建つかというと、そうはいきません。実際にどう建てるかを示した施工図が必要となります。設計図を基に施工図を起こすので設計図が大切ですが、実は施工図にこそ食品工場のノウハウが集約されています。

一般住宅の場合は、建物の規模や既製品によるパーツの組み合わせを前提にした設計となっていることで、設計図が施工図を兼ねていることが一般的です。
例えば、設計図では壁の厚さを何ミリと決めて断熱パネルを貼ることは設計できていますが、釘を使うのか、糊やシールで止めるのか、断熱パネルの繋ぎ目はどのように施工するのかという情報は施工図で表します。単に断熱パネルを貼るだけでは、金属製の釘を使うとそこから熱が伝わり、断熱パネルの意味を成しません。サイズ通りの断熱パネルを貼ると、実は端っこから熱が漏れるので端を折り返して二重にしないといけないなど、細かなノウハウが必要であり、これらは施工者に知見があります。このような知見は、常に食品工場と向き合いメンテナンスや修理をすることで蓄積されます。設計だけの関わりだと施工レベルのフィードバックを得ることができませんし、そもそも具体的な事例を目視確認する機会が少ないです。

品質を担保するためには施工の責任を負うゼネコン、ひいては施工図を承認する現場監督に知見を貯めておく必要があるのです。
また、エンジニアリング会社は、機械納品をメインとするエンジニアリング会社と、建物と設備一体型をメインとするエンジニアリング会社に分けられます。後者の場合は、専門性に優位性がありますが、競争が少ないが上に割高になるケースもありますし、特化型となる食品工場自体が稀なケースだと思われます。

建設会社の比較表

Comparison table

建設会社を選ぶ上で大切なことはバランスです。何を重視するかは各会社の知見や経験、人材の状況によって変わってくるからです。
とにかく、安く済ませたいのか、永く付き合ってくれるパートナーを選びたいのか、知見があるので専門性の高い会社と組みたい等々、実績だけを見てもどの部分に携わったのか、実態がわからないことも多いので、パートナー選定にあたっては、評価ポイントを決めて吟味する必要があります。
もちろん、コストを予算内に収めることは前提となりますが、社会情勢の変化によって年々価格上昇が続いてますので、計画段階から建設会社を巻き込んで予算策定することをお勧めします。

大手ゼネコン 中小/地方ゼネコン エンジニアリング 設計事務所 地場建設会社
工務店
企画・提案
設計力
事業理解、将来性、各種法令、敷地の有効利用など様々な要素を含めたプランニングや提案が行えるか? 一般 ★★★★★ ★★★★ ★★★ ★★★★
食品工場 ★★★★ ★★ ★★★★★ ★★
見積・コスト 受注前の見積の精度や実際のコスト 一般 ★★★ ★★★ ★★ ★★★★★
食品工場 ★★★ ★★★ ★★ ★★★★
施工・対応力 施工方法のプランニング、安全性、周辺環境への配慮。
建物の品質やトラブルの対応・解決力など。
一般 ★★★★★ ★★★★ ★★ - ★★★
食品工場 ★★★★ ★★★ ★★★★ - ★★
スピード 全体的なプロジェクト期間や実際の工期、やりとりのスムーズさなど 一般 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★★
食品工場 ★★ ★★★★ ★★★★ ★★ ★★★
実績 建物を手掛けた数および自社ないでの食品工場に占める割合 一般 ★★★★ ★★★★ ★★ ★★★
食品工場 ★★★ ★★ ★★★★★ ★★
アフターフォロー 建物自体のメンテナンスフフォロー、建物の理解など 一般 ★★★ ★★★★ ★★★ ★★ ★★★
食品工場 ★★★ ★★★★ ★★★★★ ★★
改修 現在の工場や建物改修 一般 ★★ ★★★ ★★ ★★★★★
食品工場 ★★ ★★★ ★★★★ ★★

※いずれの項目も弊社の見解であり、それぞれの会社の得意分野専門性によって評価は変わります。

コスト比較

建設会社を選ぶ上で、やはりコストのバランスをどうとるかが難しいところです。
「食品工場を建てる STEP3」でも触れましたが、総工費と坪単価ベースの比較を行うことが多いですが、不透明な坪単価で算出した総工費で比較を行うことが最も危険と言えます。各社によって得意分野が違うことで、坪単価に含まれる項目が違ってきたり、ある程度工事が進んでからでないと見積が出せない場合もあるため、見積比較は総工費に大きく影響する主要工事を中心とした項目で相見積をしてコスト感を掴むようにしましょう。

あとは、実際に詳細設計などを経て金額が変わっていくため、上限予算を決めて、VE/CD(減額検討)を繰り返し納得がいく建物にしていくことをお勧めします。

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